Plus-values de cessions de locaux professionnels : Bénéficier du taux d’IS de 19%
Les conditions de taxation à 19% des plus-values de cessions de locaux professionnels à transformer en logements ont été modifiées et le régime a été prorogé. L’administration commente le dispositif dans son actualité BOFiP du 4 juillet 2018. Les plus-values nette réalisées par une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) lors de la cession de locaux à usage de bureau, à usage commercial ou à usage industriel peuvent bénéficier d’un taux déduit de taxation fixé à 19%. Le taux réduit de 19% s’applique également aux plus-values nettes que réalise une telle personne lors de la cession de terrains à bâtir intervenant à compter du 1er janvier 2018 (article 210 F du code général des impôts). Ce dispositif s’applique aux cessions à titre onéreux réalisées entre le 1er janvier 2012 (1er janvier 2017 pour les locaux industriels) et le 31 décembre 2020, ainsi qu’aux promesses unilatérales ou synallagmatiques de vente conclues entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 inclus, à condition que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2022 (loi du 30 décembre 2017). Le bénéfice du taux de 19% concerne les plus-values de cessions de locaux réalisées au profit de quatre catégories de cessionnaires : les personnes morales soumises à l’IS dans les conditions de droit commun, certaines sociétés immobilières spécialisées, les organismes en charge du logement social ainsi que les sociétés civiles de construction-vente. L’application du dispositif aux sociétés civiles de construction-vente s’applique aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2018. Sont visées les sociétés civiles de construction-vente bénéficiant du régime fiscal de l’article 239 ter du code général des impôts. Les opérations de cession doivent porter sur des locaux à usage de bureau ou à usage commercial ou industriel ou sur des terrains à bâtir. L’extension du dispositif aux cessions de terrains à bâtir s’applique aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2018 (article 210 F, I alinéa 6 du code général des impôts). Les terrains à bâtir s’entendent de ceux définis pour la TVA (article 257, I, 2.1° du code général des impôts). S’agissant des locaux à usage de bureaux ou à usage commercial ou industriel, les cessions éligibles peuvent concerner: – un immeuble dans son ensemble dès lors qu’il est affecté à un tel usage, y compris le terrain d’assise. L’administration précise que celui-ci comprend l’assise de la construction, les cours, les passages, les petits jardins et les autres emplacements de faible étendue servant d’accès aux bâtiments et faisant partie intégrante de ces derniers ainsi que leurs annexes; – ou une partie de l’immeuble formant une unité autonome affectée à cet usage (par exemple, un lot d’un immeuble divisé en plusieurs lots distincts), à l’exclusion des pièces comprises dans une unité autonome principalement affectée à un autre usage, telle qu’une pièce à usage de bureaux dans un appartement utilisé par ailleurs à l’habitation. La condition relative à la localisation géographique du bien cédé s’applique aux cessions intervenues à compter du 1er janvier é018. Les locaux à usage de bureaux, à usage commercial ou industriel ou les terrains à bâtir cédés doivent être situés dans des communes se trouvant des dans zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements (article 210 F, I alinéa 6 du code général des impôts). Les communes concernées s’entendent de celles classées dans les zones A bis et A définies par l’article R.304-1 du code de la construction et de l’habitation. Ces communes sont listées à l’annexe I de l’arrêté du 1er août 2014, modifié par l’arrêté du 30 septembre 2014. Pour que l’opération de cession bénéficie du taux d’imposition de 19%, les cessionnaires doivent prendre l’engagement, soit de transformer le local acquis en un local à usage d’habitation dans les quatre ans qui suivent la date de clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue, soit, en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir, d’y construire des locaux à usage d’habitation dans ce même délai. La transformation du local professionnel en local à usage d’habitation ou la construction sur le terrain à bâtir de locaux à usage d’habitation doivent être achevées dans les quatre ans qui suivent la date de clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue. Ce délai de quatre ans, qui commence à courir le jour suivant celui de la clôture de l’exercice d’acquisition, est calculé de date à date. Lorsqu’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente est conclue entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 inclus et que la cession est réalisée au plus tard le 31 décembre 2022, ce délai de quatre ans commence à courir le jour suivant la clôture de l’exercice de cession. Si l’ensemble construit est à usage mixte ou si l’ensemble construit en lieu et place du local démoli est à usage mixte (locaux d’habitation et locaux professionnels), la cession entre partiellement dans le champ d’application du dispositif. Par suite, la plus-value constatée sera soumise au taux réduit d’IS au prorata de la surface future de l’immeuble dédiée à l’habitation par rapport à la surface totale de l’immeuble qui sera construit. Concernant l’engagement de construction lorsque la cession porte sur un terrain à bâtir, l’acquéreur doit s’engager à y construire des locaux à usage d’habitation (article 210 F, II alinéa 2 du code général des impôts). Lorsque le terrain à bâtir, objet de la cession, excède le terrain d’assise du ou des immeubles à usage d’habitation construits, seuls le terrain d’assise des constructions, les cours, les passages, les petits jardins et les autres emplacements de faible étendue servant d’accès aux bâtiments et faisant partie intégrante de ces derniers, ainsi que leurs annexes, ouvriront droit au régime. L’engagement de transformation ou de construction doit être pris par le cessionnaire dans l’acte constatant la cession du local ou du terrain (annexe III article 46 quater 0 ZZ bis D du code général des impôts). Une copie de cet engagement doit être jointe à la déclaration de résultat de la personne morale cédante et du cessionnaire, afférente à l’exercice au cours duquel est réalisée la cession. Lorsqu’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente est conclue entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 inclus, et que la cession est réalisée au plus tard le 31 décembre 2022, l’engagement de transformation ou de construction est pris dans l’acte constatant la cession du local ou du terrain. A titre de règle pratique, il peut être transmis une copie, paraphée et signée par les parties, des extraits de l’acte constatant la transmission et comportant, outre l’engagement pris par le cessionnaire, les éléments permettant d’identifier la personne cédante et le cessionnaire, le local ou le terrain pour lequel l’engagement est pris, ainsi que son prix de vente. Dans l’hypothèse où le local ou le terrain cédé ont fait l’objet d’une division en lots et où la société cessionnaire acquiert un ou plusieurs lots pour lesquels elle prend un engagement de transformation ou de construction, chaque lot doit être identifié dans l’acte constatant la cession avec un prix d’achat et de cession propres.
Contentieux de la sécurité sociale : Nouvelles juridictions
La réforme du contentieux de la sécurité sociale a été engagée par la loi de modernisation de la justice du XXIe siècle (loi du 18 novembre 2016 ; ordonnance du 16 mai 2018). Elle prévoit la suppression des tribunaux des affaires de sécurité sociale et ceux du contentieux de l’incapacité au profit d’un pôle social constitué au sein de tribunaux de grande instance spécialement désignés (article L.142-8 modifié du code de la sécurité sociale ; article L.211-16 nouveau du code de l’organisation judiciaire). En appel, les recours seront formés auprès des chambres sociales de cours d’appel spécialement désignées, compétentes pour les contentieux d’ordre général et technique, ainsi que pour le contentieux de la tarification (articles L.311-15 et L.311-16 nouveaux du code de l’organisation judiciaire). La Cour nationale de l’incapacité et de la tarification de l’assurance des accidents du travail est maintenue jusqu’au 31 décembre 2020 (ou une date ultérieure fixée par décret, sans pouvoir dépasser le 31 décembre 2022) pour connaître des affaires dont elle aura été saisie avant le 1er janvier 2019. En revanche, les nouveaux litiges relevant du contentieux relatif à l’incapacité relèveront des cours d’appel spécialement désignées. Un décret du 5 janvier 2017 avait déjà confié à la cour d’appel d’Amiens le contentieux de la tarification de l’assurance des accidents du travail. Un décret du 4 septembre 2018 vient, à son tour, de désigner les 116 tribunaux de grande instance et les 28 cours d’appels qui seront, dans le cadre de la réforme, compétents pour connaître, respectivement en première instance et en appel, les litiges relevant du contentieux général et technique de la sécurité sociale. Il précise, sous forme de tableau annexé au code de l’organisation judiciaire, le siège et le ressort de chacune de ces juridictions. Ce texte entrera en vigueur à compter du 1er janvier 2019, la réforme sera donc applicable à compter de cette date.
Abus de biens sociaux : Comptes infidèles
Le gérant d’une SARL est condamné pour avoir commis le délit de présentation aux associés de comptes annuels ne donnant pas une image fidèle des comptes de la société (article L.241-3, 3° du code de commerce). Les juges ont retenu les faits suivants : – le poste “caisse” affichait des données mensongères ; – les soldes élevés des comptes étaient incompatibles avec la trésorerie – le stock des marchandises était surélevé. Le dirigeant forme un pourvoi et la Cour de Cassation lui donne gain de cause car la motivation des juges était incomplète. Dans leur jugement, rien n’indiquait, en effet, que le gérant avait eu connaissance de l’inexactitude des comptes, ni qu’il les avait présentés aux associés. En revanche, la Cour de Cassation valide une autre condamnation que les juges avaient prononcée contre ce même gérant, pour abus de biens sociaux, cette fois (article L.241-3, 4° du code du commerce). Le motif de cette condamnation était ici le suivant : le gérant avait vendu 8 bus appartenant à la SARL, qui avait ainsi été privée des moyens nécessaires à son activité. Il les avait vendus à une société dont il était également gérant, à des prix inférieures à leur valeur vénale. (Cass. 27 juin 2018)
Clause des statuts : Tiers
Les clauses statutaires d’une société civile limitant les pouvoirs du gérant sont inopposables aux tiers (article 1849 alinéa 3 du code civil). Pour autant, un tiers peut être à même d’opposer à la société une clause de ses statuts. C’est en effet ce qu’a admis la Cour de Cassation à propos d’un groupement foncier agricole (GFA), forme particulière de société civile (article L.322-1 du code rural). Pour la Cour, “les tiers à un GFA peuvent se prévaloir des statuts du groupement pour invoquer le dépassement de pouvoir commis par le gérant”. En conséquence, si le gérant d’un GFA délivre un congé à un locataire, alors que, selon les statuts, la résiliation des baux doit être autorisée par l’assemblée, le locataire peut faire annuler son congé. Peu importe que le locataire soit un associé du GFA ou un tiers. (Cass. 14 juin 2018) Il sera intéressant de suivre les prochaines décisions de la Cour de Cassation lorsqu’un tiers invoquera les statuts d’une société civile “lambda”, voire d’une société commerciale.
Cotisation foncière des entreprises : Artistes – Auteurs
Les écrivains, c’est-à-dire les auteurs de livres, brochures et autres écrits littéraires et scientifiques, ainsi que les auteurs d’oeuvres dramatiques sont exonérés de CFE (article 1460, 3° du code général des impôts). Cette exonération ne s’étend pas aux activités d’édition et de vente exercées par ces personnes pour leurs propres oeuvres. Elles demeurent, à ce titre, redevables de la CFE pour ces activités, et, plus généralement, à la cotisation minimum en raison de faibles bases d’imposition (article 1647 D du code général des impôts). Il est rappelé que, à compter des impositions de CFE 2019, les personnes assujetties à la cotisation minimum sont exonérées de CFE lorsque leur chiffre d’affaires ou de recettes est inférieur ou égal à 5 000 €. Dans ce contexte, les auteurs d’ouvrages éditant et vendant eux-mêmes leurs oeuvres répondant à cette condition pourront ainsi bénéficier de l’exonération de cotisation minimum de CFE. (Réponse Sénat. 6 septembre 2018).
Partage successoral : Plus-values de cession de titres
Interrogés sur le point de savoir si les modalités de calcul des plus-values de cession de titres attribués à l’issue d’un partage mettant fin à une indivision successorale étaient ou non conformes à la Constitution, les Sages ont répondu par l’affirmative dans une décision rendue le 13 juillet 2018. Dans l’affaire, la requérante reprochait aux dispositions de l’article 150-0 A I et IV du code général des impôts d’instituer une différence de traitement entre les co-indivisaires qui ont reçu des titres selon que l’origine de l’indivision est conventionnelle ou successorale. En cas de partage de titres mettant fin à une indivision conventionnelle avec versement d’une soulte par l’attributaire, la plus-value de cession réalisée par les autres co-indivisaires est imposée entre leurs mains (le partage est regardé comme une cession à titre onéreux). Lors de la cession ultérieure de ces titres par l’attributaire, la plus-value de cession imposable est déterminée en tenant compte de la soulte versée aux autres co-indivisaires. En revanche, les partages portant sur des titres dépendant d’une succession, d’une communauté conjugale ou d’une donation-partage, qui interviennent uniquement entre les membres originaires de l’indivision, leur conjoint, des ascendants, des descendants ou des ayants droit à titre personnel de l’un ou de plusieurs d’entre eux, ne sont pas considérés comme translatifs de propriété dans la mesure des soultes ou plus-values. Il en résulte que, en cas de cession ultérieure des titres par l’attributaire, ce dernier étant réputé détenir le bien depuis l’origine de l’indivision (article 883 du code civil), la plus-value de cession qu’il réalise est déterminée sans considération de la soulte versée aux co-indivisaires. La circonstance que la soulte versée ne soit pas prise en compte est une contrepartie du mécanisme dérogatoire institué par le législateur en vue de favoriser la conclusion d’accords familiaux.
Débits de boisson : Emploi de mineurs
Selon la réglementation en vigueur, il est interdit d’employer ou de recevoir en stage des jeunes de moins de 18 ans dans les débits de boisson à consommer sur place. Par dérogation, l’employeur peut demander au préfet un agrément pour employeur un jeune de 16 à moins de 18 ans dans le cadre d’un contrat de formation en alternance ou d’un stage (articles L.4153-6 du code du travail ; article L.3336-4 du code de la santé publique). Le projet de loi pour la liberté de choisir son avenir professionnel prévoit de restreindre le champ d’application de l’interdiction, et donc, de la procédure de dérogation aux seuls mineurs affectés au service du bar. Par conséquent, pour les autres postes (par exemple, le service en salle, la réception…), il n’y aurait plus de restriction à l’emploi ou à l’accueil d’un jeune de moins de 18 ans. A cet égard, l’administration vient de diffuser une instruction interne visant à anticiper la mise en oeuvre de ces nouvelles règles. Afin de faciliter l’organisation en cours de la prochaine campagne de recrutement des apprentis pour la rentrée 2018, elle invite les préfets et DIRECCTE à veiller au bon enregistrement par le CCI de l’ensemble des contrats d’apprentissage des mineurs d’au moins 15 ans qui vont être embauchés dans un débit de boisson à consommer sur place sans être affectés au service du bar. (DGT/DGCCRF. 9 juillet 2018).
Protection des données : Délégué
La Commission Informatique et Libertés (CNIL) propose aux entreprises de désigner leur délégué à la protection des données (DPO) via un téléservice qu’elle a mis en place sur son site Internet. Le DPO est chargé de piloter la conformité aux textes encadrant la protection des données personnelles (RGPD) et la loi Informatique et Libertés au sein de l’organisme qui l’a désigné. Ce délégué peut être soit une personne physique, soit une entreprise proposant un service externalisé. Sa désignation est obligatoire pour les entreprises, et plus généralement les organismes dont les activités de base les amènent : – soit à réaliser un suivi régulier et systématique des personnes à grande échelle ; – soit à traiter à grande échelle des données dites “sensibles”. En dehors de ces cas, la CNIL encourage les entreprises à désigner un DPO.